Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του ΚΦΕ, επιχειρηματική συναλλαγή πραγματοποιείται όταν πραγματοποιείται συναλλαγή ακινήτων έναντι χρηματικής αποζημίωσης ή έναντι αγαθών, με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Η διάταξη αυτή περιλαμβάνει όχι μόνο επαναλαμβανόμενες ενέργειες παρόμοιας φύσης, αλλά και μεμονωμένες συναλλαγές με στόχο τη δημιουργία κέρδους.
Ως κέρδος ορίζεται η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, η οποία καθορίζεται από σχετικά έγγραφα ή συμβόλαια. Σε περιπτώσεις κτήσης ή μεταφοράς μέσω δωρεάς (εξαιρουμένων των δωρεών από συγγενείς έως και δεύτερου βαθμού, όπως σημειώνεται στην παράγραφο 8), η αξία κτήσης βασίζεται σε αυτό που χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό του φόρου δώρου ή σε αυτό που πληροί τις προϋποθέσεις για απαλλαγή από αυτόν, όπως αναφέρεται με την κατάλληλη σύμβαση ή δημόσιο έγγραφο.
Φορολογία από την πώληση ακινήτων προς έναν αγοραστή ή διαφορετικούς αγοραστές
Αυτή η απόκλιση υπόκειται σε φορολογία σύμφωνα με τους κανονισμούς που διέπουν τη φορολογία των κερδών των επιχειρήσεων.
Η επίμαχη διάταξη αναφέρει ότι κάθε μεμονωμένη ενέργεια που πραγματοποιείται για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, καθώς και η επανειλημμένη εκτέλεση ενεργειών με στόχο τη δημιουργία κέρδους, χαρακτηρίζεται ως επιχειρηματική συναλλαγή. Ως εκ τούτου, τα κέρδη που προέρχονται από αυτές τις συναλλαγές υπόκεινται σε φορολογία σύμφωνα με το άρθρο 15 του Κώδικα Φορολογίας. Ο φόρος αυτός συνδυάζεται με άλλες αποδοχές του φορολογούμενου, όπως μισθούς και συντάξεις, και ορίζεται σε 44% για κέρδη άνω των 40.000 ευρώ.
Οι φορολογούμενοι – ακόμα και φυσικά πρόσωπα- πρέπει να γνωρίζουν ότι η πώληση ενός ακινήτου—όπως ένα οικόπεδο, ένα διαμέρισμα ή παρόμοια περιουσιακά στοιχεία—θα μπορούσε να φορολογηθεί επί των κερδών. Αυτό ισχύει εάν η πώληση ταξινομείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα σύμφωνα με το άρθρο 21, παράγραφος 3 του ΚΦΕ.
Για αυτήν την ταξινόμηση, η πρόθεση δημιουργίας κέρδους πρέπει να είναι εμφανής τη στιγμή της απόκτησης του περιουσιακού στοιχείου (π.χ. μέσω αγοράς ή κατασκευής). Κάθε κατάσταση πρέπει να αξιολογείται με βάση τα συγκεκριμένα της δεδομένα και η πρόθεση για κέρδος θα πρέπει να συνάγεται εύλογα από τις συνολικές συνθήκες που περιβάλλουν τις συναλλαγές. Η φορολογική αρχή φέρει γενικά το βάρος της απόδειξης. Οι ενδεικτικοί παράγοντες περιλαμβάνουν την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου λίγο μετά την απόκτηση και τη συνεκτίμηση τόσο της τιμής πώλησης που επιτεύχθηκε όσο και διαφόρων χρονοδιαγραμμάτων—όπως η σύγκριση διαμερισμάτων που πωλήθηκαν με εκείνα που κατασκευάστηκαν ή η αξιολόγηση ακινήτων που αγοράστηκαν σε δημοπρασία πριν από τη μεταπώληση. Αντίθετα, εάν η ακίνητη περιουσία αποκτάται για σκοπούς όπως το εισόδημα από ενοίκια ή προσωπική χρήση και πωλείται για λόγους που δεν σχετίζονται με την κερδοσκοπία—που μπορεί να αποδειχθεί από τον πωλητή—αυτή η πρόθεση δεν αποδεικνύεται.
Επιπρόσθετα, αναφέρεται ρητά ότι για συναλλαγές ακινήτων, η ολοκλήρωση τριών παρόμοιων συμφωνιών εντός δύο ετών θα οδηγήσει στο τεκμήριο ότι οι ενέργειες αυτές αντικατοπτρίζουν συστηματική συμπεριφορά ενδεικτική της επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Ειδικά για τα ακίνητα, η ημερομηνία υπογραφής της πρώτης οριστικής σύμβασης σηματοδοτεί την έναρξη αυτής της διετούς περιόδου αξιολόγησης. Εάν πολλά ακίνητα πωληθούν στο πλαίσιο μιας ενιαίας σύμβασης σε έναν αγοραστή, αντιμετωπίζονται ως μία συναλλαγή ανεξάρτητα από την ποσότητα. Ομοίως, εάν πολλά ακίνητα πωληθούν με ξεχωριστά συμβόλαια αλλά την ίδια ημέρα σε έναν αγοραστή, αυτό επίσης μετράει ως μία συναλλαγή. Αντίθετα, διαφορετικά συμβόλαια που εκτελούνται σε διαφορετικούς χρόνους για διαφορετικά ακίνητα που πωλούνται σε έναν αγοραστή θα θεωρούνται ως ξεχωριστές συναλλαγές με βάση τα μεμονωμένα συμβόλαιά τους και όχι τον αριθμό ακινήτων.
Κέρδος από πώληση ακινήτων στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος
Το κέρδος κάθε συναλλαγής πρέπει να αναφέρεται στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος για το έτος που πραγματοποιήθηκε και συγκεκριμένα στους κωδικούς 427-428 με την ένδειξη Έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 21 του Κώδικα Φορολογίας στο έντυπο της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων (Ε1). Εάν έχει παρέλθει σημαντική περίοδος δύο ετών σε διαφορετικό φορολογικό έτος και έχει παρέλθει η προθεσμία για την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος αυτού του έτους, θα πρέπει να υποβληθούν τυχόν απαραίτητες τροποποιήσεις σε αυτές τις δηλώσεις.
Συμπερασματικά, είναι σημαντικό για τους φορολογούμενους που είναι φυσικά πρόσωπα να γνωρίζουν πλήρως τις φορολογικές επιπτώσεις που συνδέονται με τις πωλήσεις ακινήτων. Η διάκριση μεταξύ μιας περιστασιακής πώλησης και μιας συναλλαγής που θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα σύμφωνα με το άρθρο 21, παράγραφος 3 του ΚΦΕ μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την κερδοφορία τέτοιων επιχειρήσεων.
Η κατανόηση αυτών των φορολογικών διαφορών βοηθά στη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων που θα μπορούσαν να μετριάσουν τις απροσδόκητες φορολογικές υποχρεώσεις. Επομένως, συνιστάται η λήψη επαγγελματικών συμβουλών από ένα έμπειρο φοροτεχνικό γραφείο, όπως είναι η ACCTAXIS για την αποφυγή φορολόγησης ως επιχειρηματικής δραστηριότητας στην περίπτωση φυσικού προσώπου.
Επικοινωνήστε μαζί μας συμπληρώνοντας την ακόλουθη φόρμα ενδιαφέροντος.