Οι διαδικασίες στην βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (airbnb) μετά και τις πρόσφατες αλλαγές στην νομοθεσία δεν είναι εύκολο να τις διαχειριστεί κάποιος χωρίς εξειδίκευση στον τομέα αυτό.
Η λογιστική εταιρεία ACC TAXIS διαθέτει όλη την απαραίτητη τεχνογνωσία για την πλήρη υποστήριξη ιδιωτών και εταιρειών που διαθέτουν ακίνητα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Στην ACC TAXIS φροντίζουμε για την τήρηση των υποχρεώσεων σας και διασφαλίζουμε την εύρυθμη λειτουργία της επιχείρησή σας.
Τι είναι βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων Airbnb;
Βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορµών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών, και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων»
Οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
Ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με την μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.
Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα το οποίο αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος, στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό.
Ακίνητο νοείται το διαμέρισμα,η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών
Στην περίπτωση που διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
Οι βασικότερες ρυθμίσεις είναι οι εξής:
Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, µέσω των ψηφιακών πλατφορµών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).
β. O αριθμός εγγραφής(Α.Μ.Α.) στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.)σύμφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανέςσημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονήςπραγματοποιείται ανά εκµισθούµενο ακίνητο.
Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του Ν. 4179/2013.
ΠΡΟΣΟΧΗ:
Ένας μόνο κωδικός για κάθε ακίνητο.
Τον ίδιο αριθμό χρησιμοποιούμε σε όσες πλατφόρμες και αν ανεβάσουμε το ακίνητό μας.
Σε περίπτωση που έχουμε δυο διαμερίσματα, και ας είναι δίπλα-δίπλα, βγάζουμε δυο Α.Μ.Α.
Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
Αν ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο, τότε τα έσοδά του από την βραχυχρόνια μίσθωση υπόκεινται στην φορολόγηση των ενοικίων, και συνυπολογίζονται με το εισόδημα της μακροχρόνιας αστικής μίσθωσης. Δηλαδή:
15% για εισόδημα 0 – 12.000 ευρώ
35% για εισόδημα 12.001 – 35.000 ευρώ
45% για εισόδημα 35.001 ευρώ+
Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο, τότε φορολογείται με τον ίδιο συντελεστή της επιχειρηματικής του δραστηριότητας.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του µε σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση µη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο µε δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα µε τις κείμενες διατάξεις.
Σε περίπτωση µη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα µε τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακώνημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση µη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
Σε περίπτωση µη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο µε το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
Σε περίπτωση µη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιμα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του Ν. 4174/2013 (Α΄ 170).
Για την εφαρμογή του άρθρου 84 του Ν. 4472/2017, µπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από µικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον µπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.
Η Α.Α.Δ.Ε. µπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.
Περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
Οι ιδιοκτήτες 3 ακινήτων και άνω θεωρούνται επιχειρηματίες και θα πρέπει να ανοίξουν βιβλία εσόδων – εξόδων στην Εφορία, να συστήσουν εταιρεία, να υποβάλουν δήλωση ΦΠΑ, να αποδίδουν ΦΠΑ και τα άλλα τέλη που καταβάλλουν ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια όπως το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5 % επί των εσόδων, υπέρ της τοπικής αυτοδιοίκησης, το τέλος παρεπιδημούντων εισπράττεται μέσω ειδικής πλατφόρμας, από όλους όσοι δραστηριοποιούνται στον κλάδο, ανεξαρτήτως πλήθους ακινήτων, καταργείται ο φόρος διαμονής ο οποίος επιβάλλεται σήμερα σε ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια και αντικαθίσταται από το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση» το οποίο θα επιβαρύνει επιπλέον και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις με 1,5 ευρώ την ημέρα. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση επιβάλλεται σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή και στις περιπτώσεις που ο εκμισθωτής διαθέτει ένα ή δύο ακίνητα και θα φορολογείται με συντελεστή 22%.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα(60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά φορολογικό έτος.
Για να θεωρείται μία μίσθωση βραχυχρόνια, θα πρέπει να γίνει η κράτηση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Ο λόγος είναι όπως προ είπαμε, ότι θα πρέπει να υπάρχει και να αναφέρεται ο ΑΜΑ και η πλατφόρμα σε συνεννόηση με την ΑΑΔΕ να μπορεί να ελέγξει, αν χρειαστεί, την συναλλαγή που πραγματοποιήθηκε.
Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία στο εξής οι ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να καταθέτουν πλήρη στοιχεία για το είδος, την περιοχή και την έκταση των ακινήτων που εκμισθώνονται και το ύψος των εσόδων που αποφέρουν στους ιδιοκτήτες/διαχειριστές, κτλ.
Επίσης, δίνεται η δυνατότητα ελέγχου της κίνησης χρημάτων σε τραπεζικούς λογαριασμούς από και προς τους ιδιοκτήτες/διαχειριστές και με τις διασταυρώσεις των στοιχείων αποκαλύπτονται όσα ακίνητα δεν δηλώνονται και η εξ αυτού απόκρυψη εισοδημάτων. Ένας τρόπος υπεκφυγής από τηνυποχρέωση καταβολής φόρου είναι η συναλλαγή με κρυπτονομίσματα, αλλά υπάρχει τρόπος εντοπισμού τους.
Αν η μίσθωση πραγματοποιηθεί εκτός πλατφόρμας, μέσω Social, είτε μέσω του website του ακινήτου ή από το τηλέφωνο, τότε παύει να θεωρείται βραχυχρόνια και αυτομάτως υπάγεται στο καθεστώς της αστικής μίσθωσης. Ισχύει δηλαδή, ό,τι θα ίσχυε αν νοικιάζατε το ακίνητό σας κανονικά με ενοικιαστήριο. Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταχωρήσει την μίσθωση αυτή στο TAXIS, στη ενότητα που θα δήλωνε και μία μακροχρόνια μίσθωση.
Έτσι μετά απ΄ όλα αυτά και γνωρίζοντας πλέον το πόσο σημαντικό είναι να είστε ενημερωμένοι, η λογιστική εταιρεία ACC TAXIS είναι εδώ για εσάς ώστε να σας βοηθήσει να πάρετε τις καλύτερες αποφάσεις με το λιγότερο δυνατό κόστος για την Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου Airbnb. Επικοινωνήστε μαζί μας εδώ